Försäkring mot dolda fel - detta gäller

Vid en husförsäljning kan en dolda fel-försäkring verka trygg för både säljare och köpare. Men se upp - det kan dölja sig många undantag och överraskningar i villkoren.

Även om man har en försäkring så är det viktigt att kontrollera vilket skydd den faktiskt ger. Huset på bilden har inte med texten att göra. Foto: Krister Engström.

Vid husaffärer är det numera vanligt att säljaren tecknar en dolda fel-försäkring. Den faller ut som ersättning till köparen om ett dolt fel upptäcks i en fastighet som sålts. Men vad som inte alltid framgår är att både säljaren och köparen trots försäkringen fortfarande har flera skyldigheter. Ofta finns det dessutom viktiga undantag i försäkringen som exempelvis gäller ansvaret för eldstäder och elinstallationer.
– Det är viktigt att inte invaggas i någon falsk trygghet om att försäkringen ger ett större skydd än den faktiskt gör, säger Sofie Spetz, konsumentrådgivare och jurist på Konsument Göteborg.


Hon menar att en dolda fel-försäkring i många fall kan vara bra, men att man ska vara medveten om vilka för- och nackdelar den har. För att ett upptäckt fel ska klassas som dolt måste det ha funnits vid köptillfället, det ska inte ha gått att upptäcka vid besiktning och det får inte vara förväntat, vilket betyder att du som köpare inte ska ha haft anledning att förutsätta felet, med tanke på husets ålder, pris och övriga omständigheter. Många fel kan alltså undantas från försäkringen.
– Ett exempel på det är elinstallationer, säger Sofie Spetz.


Eftersom allt vid ett fastighetsköp är en förhandlingsfråga kan säljaren och köparen avtala fritt om vad som ska gälla. Då är det viktigt som köpare att inse vilka försämringar olika avtal innebär, inte minst för att det bör påverka priset. 
– Säljaren kan vilja friskriva sig helt från dolda fel, eller ha en dolda fel-försäkring med en friskrivningsklausul som innebär att köparen inte kan få ersättning för felen annat än från försäkringen. Det förekommer också att säljaren vill att köparen ska stå för självrisken, då säljaren har betalat premien på försäkringen, säger Sofie Spetz.


Självrisken ska annars betalas av säljaren och motsvarar summor mellan 13 000 och 22 000 kronor.
Dolda fel-försäkringar har ofta inskrivet ett maxbelopp vid ersättning. Det överskjutande beloppet måste köparen kräva av säljaren, men om denne har friskrivit sig i köpeavtalet är chansen att få ytterligare ersättning begränsad. Då riskerar köparen att få betala kostnaderna själv.
– Om en dolda fel-försäkring finns kan det bli ett försäkringsbolag som blir din motpart vid en eventuell tvist i domstol, i stället för en annan privatperson. Det kan innebära ändrade förutsättningar för tvisten. Försäkringsbolagen har ju andra möjligheter än privatpersoner vid tvister, eftersom de är ekonomiskt starkare och juridiskt kunniga, avslutar Sofie Spetz.  

Av Sara Hellström