Sofie Spetz 5 råd till köparen
1. Läs igenom försäkringsvillkoren innan du som säljare tecknar försäkringen, för att veta vilket skydd den ger och vad som är undantaget.
2. Låt inte kostnaden hindra dig från att göra en egen besiktning, det är det värt.
3. Be att få se köpeavtalet och eventuella friskrivningar för dolda fel så att du som köpare kan läsa igenom det innan kontraktet skrivs.
4. Husköp är en förhandling! Ställ motkrav om lägre pris om säljaren vill friskriva sig på olika sätt.
5. Skriv aldrig på utan att ha förstått allt till hundra procent.
Vanliga undantag från försäkringen
Vanliga undantag från försäkringen
• Alla fel som kan ha anknytning till det som fått anmärkning i besiktningsprotokollet.
• Fel som säljaren kände till men inte upplyst köparen om.
• Utfästelser som säljaren har gjort om byggnadens skick, som inte är korrekta.
• Eldstäder och rökgångar.
• Installationer av gas, el och VVS – maskinell utrustning såsom värmepanna, vitvaror, centraldammsugare.
• Radon och asbest.
• Skador som omfattas av garanti eller reklamationsrätt.
• Naturskador.
Skyldigheter för köparen och säljaren
Köparens skyldighet
• Köparen har en långtgående egen undersökningsplikt även om fastigheten är besiktigad och försäkrad av säljaren. Det är alltid köparen som ska kunna visa att ett dolt fel föreligger.
• Mäklaren är skyldig att upplysa köparen om undersökningsplikten, men har inget ansvar för att den görs.
Säljarens skyldighet
• Att upplysa köparen om fastighetens alla fel och brister som denne känner till, men som är svåra att upptäcka vid besiktning.
• Om informationen inte ges kan en domstol vid en tvist bedöma att du som säljare uppträtt svekfullt. Då kan du bli ansvarig utöver det belopp som försäkringen betalar ut.
Vid husaffärer är det numera vanligt att säljaren tecknar en dolda fel-försäkring. Den faller ut som ersättning till köparen om ett dolt fel upptäcks i en fastighet som sålts. Men vad som inte alltid framgår är att både säljaren och köparen trots försäkringen fortfarande har flera skyldigheter. Ofta finns det dessutom viktiga undantag i försäkringen som exempelvis gäller ansvaret för eldstäder och elinstallationer.
– Det är viktigt att inte invaggas i någon falsk trygghet om att försäkringen ger ett större skydd än den faktiskt gör, säger Sofie Spetz, konsumentrådgivare och jurist på Konsument Göteborg.
Hon menar att en dolda fel-försäkring i många fall kan vara bra, men att man ska vara medveten om vilka för- och nackdelar den har. För att ett upptäckt fel ska klassas som dolt måste det ha funnits vid köptillfället, det ska inte ha gått att upptäcka vid besiktning och det får inte vara förväntat, vilket betyder att du som köpare inte ska ha haft anledning att förutsätta felet, med tanke på husets ålder, pris och övriga omständigheter. Många fel kan alltså undantas från försäkringen.
– Ett exempel på det är elinstallationer, säger Sofie Spetz.
Eftersom allt vid ett fastighetsköp är en förhandlingsfråga kan säljaren och köparen avtala fritt om vad som ska gälla. Då är det viktigt som köpare att inse vilka försämringar olika avtal innebär, inte minst för att det bör påverka priset.
– Säljaren kan vilja friskriva sig helt från dolda fel, eller ha en dolda fel-försäkring med en friskrivningsklausul som innebär att köparen inte kan få ersättning för felen annat än från försäkringen. Det förekommer också att säljaren vill att köparen ska stå för självrisken, då säljaren har betalat premien på försäkringen, säger Sofie Spetz.
Självrisken ska annars betalas av säljaren och motsvarar summor mellan 13 000 och 22 000 kronor.
Dolda fel-försäkringar har ofta inskrivet ett maxbelopp vid ersättning. Det överskjutande beloppet måste köparen kräva av säljaren, men om denne har friskrivit sig i köpeavtalet är chansen att få ytterligare ersättning begränsad. Då riskerar köparen att få betala kostnaderna själv.
– Om en dolda fel-försäkring finns kan det bli ett försäkringsbolag som blir din motpart vid en eventuell tvist i domstol, i stället för en annan privatperson. Det kan innebära ändrade förutsättningar för tvisten. Försäkringsbolagen har ju andra möjligheter än privatpersoner vid tvister, eftersom de är ekonomiskt starkare och juridiskt kunniga, avslutar Sofie Spetz.